부동산 폭등으로 '청약'에 대한 관심이 나날이 뜨거워지고 있는 시대가 되었다고 생각이 됩니다. 20~30대 분들의 영 끌에 대한 부분들과 더 나아가서 '청약'의 경쟁률이 엄청난 상황인데 좋은 면도 있으면 그렇지 못한 부분도 있기에 청약 실패에 대한 내용을 다뤄보도록 하겠습니다.
무주택자 청약 당첨
무주택자로 청약에 당첨이 되면 많은 사람들이 공짜로 받는다고 생각을 하는 부분이 있는데 아파트 값이 시세에 비해서 저렴하게 나오는 것이지 그 아파트 값을 메워야 하는 돈을 가지고 있는지 한번 객관적으로 판단할 필요성이 있는 것 같습니다.
청약 당첨 잔금 납부
청약에 당첨이 되고 나서 아파트 값을 내야 하는데 이때에는 총 3가지 파트로 나누어져서 잔금을 납부하게 되는 구조입니다.
[계약금 10~20% + 중도금 60% + 잔금 30% ]
예를 들어서 5억 원대 아파트 청약에 당첨이 되었다면 계약금으로 10% - 5천만 원 / 20% - 1억 원에 해당되는 금액을 납부를 해야 하는데 청약 당첨에 눈이 멀었을 뿐 이 부분에 대한 계산을 빠뜨리는 분들이 많습니다.
최근에 줍줍에 해당되는 것들이 많이 나오는데 '미분양'으로 뜨게 된 이유들 중에 하나가 당첨이 되었으나 자금 확보가 안되어서 어쩔 수 없이 포기를 하는 상황으로 가게 되는 부분입니다.
계약금부터 몇천만 원에 해당되는 금액을 내게 되는 것에 대해서 요즘에는 대출에 대한 규제도 높아진 시점이기에 자금 확보에 대한 부분을 시드머니가 충분한 상태에서 객관화시켜 진행을 해야 한다는 것이 핵심적인 포인트라고 생각하시면 됩니다.
[중도금 납부]
중도금에 해당되는 것부터는 이제 본격적으로 건설사에서 '은행'을 선점해서 집단대출로 진행을 하게 되는데 이때에 신용등급+소득에 대한 부분의 문제가 아니라면 대부분 나오지만 앞의 이유로 대출이 안 되는 경우가 있기에 평소에 신용등급에 대한 부분을 신경 쓸 필요가 있습니다.
소득에 대한 부분으로는 4대 보험에 가입이 안되어있는 사람들은 어떻게 하는지? 자영업자인데 사업자 등록을 안 했다는 등의 이유로 불안해하시는 분들이 있는데 이런 분들을 위해 있는 부분이 '추정소득'입니다.
여러분들의 명의로 사용하는 '카드' or '보험료' 등을 납부한 것을 바탕으로 소득을 추정해서 산정하기에 제로에 가깝지 않다면 어느 정도 충분히 대출이 나올 수 있으니 신용등급의 관리와 본인 명의의 카드를 사용하시는 것을 권장드립니다.
중도금 납부에서 기본적인 [신용등급 관리+카드 사용] 등의 기본 조건이 해결이 돼서 대출을 진행할 수 있다고 했을 때 본격적으로 확인을 해봐야 하는 부분이 대출규제지역에 대한 부분입니다.
최근에 투기과열지구 같은 경우에는 40% 까지 대출이 나와서 중도금 20%를 본인이 채워야 하는 상황과 더 나아가서 조정지역은 50%까지 대출 나와서 10%를 본인이 해결을 해야 하는 상황이기에 이 부분을 모르고 대출 다 나온다고 생각하시는 분들은 또 몇천만 원에 해당되는 금액에 스트레스를 받을 수밖에 없는 상황으로 연결이 됩니다.
잔금을 납부하는 것에 있어서 예상치 못한 부분으로 이어지기에 꼭 들어가기 전에 상황에 따른 예산을 계획이 꼭 필요합니다.
중도금 대출에서 자금이 부족할 때 조금의 유연함을 가질 수 있는 방법으로는 '미납'적인 부분이 있는데 일단 모집요강을 잘 찾아보고 몇 회 이상으로 연체하면 계약 파기인지 확인을 해보신 다음에 그 안에서 미납 후 나중에 전세입자를 맞춰서 '갭 투자' 형식으로 마무리를 지을 수 있는 방법이 있습니다.
앞에서 소개해드린 방법은 활용할 수 있는 범위 안에서의 유연한 방법이기에 정말 자금이 부족할 때 활용범위 안에서 해보시면 될 것 같지만 그럼에도 최대한 안전하게 미리 준비를 하시는 것을 권장드립니다.
[ 잔금 납부 ]
아파트가 완공이 되고 입주를 하기 전 날에 잔금을 납부하는 식으로 진행이 되는데 이때에는 '주택담보대출'을 활용합니다. 기본적으로 주택담보대출은 9억 원 이하의 아파트에서 LTV에 따라 투기과열은 40% , 조정지역은 50% , 나머지는 70% 까지 나오게 됩니다.
감정가에 따라서 대출의 한도가 %로 나오는 것이기 때문에 완공 이후에 KB시세에서 아파트 값이 상승한 경우 상승한 것에서 40,50,70%의 한도가 나와서 오르면 오를수록 대출이 많이 나와 내 돈이 들어가는 것이 작아지게 됩니다.
전체적인 상황을 예시를 통해 이해를 도와드리겠습니다.
투기과열지구에 6억 원 아파트라고 했을 때
- 중도금 40% > 2억 4천만 원
- 잔금 30% > 1억 8천만 원
- 총 합 = 4억 2천만 원의 금액이 필요한 상황
KB 시세에 따라서 6억 원의 아파트가 9억 원으로 상승이 되었다고 했을 때
- LTV 40% 적용된 주택담보대출 > 9억 원의 40% > 3억 6천만 원이 대출 금액으로 나오게 됩니다.
- 총 필요한 4억 2천만 원에서 3억 6천만 원을 빼면 최종적으로는 6천만 원의 자본이 필요하게 됩니다.
예시에서 6억 원의 아파트가 완공 이후에 KB시세를 보니 9억으로 올랐다는 가정을 했었습니다. 예시만큼 오르지 못할 수도 있고 그 이상으로 오를 수도 있는데 여기에서 핵심은 많이 오르는 만큼 대출이 많이 나와서 내 돈이 적게 들어가게 된다는 것이고 반대로 생각해보면 오르지 못하면 내 돈이 더 많이 들어갈 수 있다는 것이 됩니다.
청약을 신청하고 당첨이 되었다면 위의 예시대로 내 자본금이 6천만 원이 필요 한 상황이기에 정말 돈 한 푼이 없는 상황에서 무모하게 던지는 것은 위험하다는 것이고 또 어떻게 생각해보면 위의 금액을 가지고 있다면 겁먹지 말고 무리 없이 청약 신청을 지속해보는 것을 권장드립니다.
청약에서 '기간'으로 따지자면 20~30대는 어렵지만 '추첨'에 해당되는 부분과 '특공'에 해당되는 부분들이 계속해서 늘어나는 추세이기에 이런 부분들을 본인의 상황에 맞게 판단하셔서 청약 신청을 한다거나 or 내 집 마련을 한다거나 등의 방향을 결정을 해보시면 되겠습니다.
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