무주택자이면서 무소득자인데 청약이 가능한지에 대해서 많은 분들이 궁금해하시는 것 같습니다. 결론적으로 말씀드리자면 청약신청에 대한 부분은 가능할 수 있으나 '당첨'이 되었다면 [계약금 10~20% + 중도금 60% + 잔금 30% ]에 해당되는 돈이 없다면 대출을 진행해야 합니다.
무소득자 대출?
무소득자인데 '청약'에 당첨이 되었다면 계약금 보통 10~20% 납부를 해야 하는데 이때에 5억 원대 아파트라고 가정하고 10%는 5천만 원 , 20%는 1억 원에 해당되는 금액을 계약금에서 내야 하고 이후 중도금은 건설사에서 은행을 선점하고 '집단대출'을 진행해서 하는데 이때에 신용이 낮거나 소득이 너무 낮으면 대출이 안돼서 더 이상 진행이 안될 가능성이 높습니다.
청약 당첨 이후 대출
4대 보험이라던지 소득이 안 잡히지만 돈을 벌고 있다면 '추정소득'이라는 것을 통해서 확인이 가능합니다. 본인 명의로 된 카드를 사용했다거나 보험비를 납부한 부분을 통해서 소득을 추정하는 방법으로도 대출이 나오기에 신용도가 어느 정도 받쳐준다면 이 것을 통해서 대출을 진행할 수 있으니 최대한 본인 명의로 된 카드를 활발하게 사용하시는 것이 좋습니다.
중도금 대출에서 문제는 비규제는 60%까지 대출이 나와서 문제없는데 조정지역은 50% 나와서 10% 본인이 납부를 해야 하고 투기과열은 40% 나와서 20%를 본인이 잔금을 맞춰야 하는 상황이 생기게 됩니다.
돈이 하나도 없는 무소득자에 해당이 된다면 이런 부분에서 청약에 당첨이 된다고 하더라도 진행이 어려워집니다. 아파트 줍줍이라고 분양을 했는데 미분양이 나는 호실이 생기게 되는 것을 보셨을 것입니다.
미분양이 나는 부분에 차지하는 것이 바로 위와 같은 이유이기에 당첨이 된다고 하더라도 시드머니가 없고 신용도가 안 좋아서 대출이 안 나오는 경우에는 어쩔 수 없이 포기를 해야만 하는 상황으로 연결이 됩니다.
중도금 대출에서 한 가지 유연하게 넘길 수 있는 방법으로는 계약이 파괴가 안 되는 선에서 중도금을 미납하고 이후에 전세입자를 맞춰서 갭 투자 형식으로 넘기는 방법도 있으나 최대한 안전하게 미리 계획해서 들어가시는 것을 권장드립니다.
청약 잔금 납부
마지막으로 잔금 납부 30%를 할 때는 최종적으로 ' 주택담보대출 '을 활용해서 들어가게 됩니다. 이때에 KB 감정가 시세에 따라서 아파트 가격이 상승한 것을 기준으로 LTV %에 맞춰 대출금액이 나오기에 아파트 값이 상승하면 상승할수록 내 돈이 들어가는 것이 적어지고 아파트 가격이 오르지 않을수록 내 돈이 많이 들어가게 되는 것입니다.
이해를 돕기 위해서 1가지 예시로서 투기과열지구 6억 원짜리 아파트입니다.
중도금 40% 해서 2억 4천만 원이 필요하고
잔금 30% 해서 1억 8천만 원 합해서 4억 2천만 원 잔금을 치러야만 합니다.
KB 시세를 보니 아파트 가격이 9억 원까지 상승했고 이 것을 바탕으로
LTV 40% 주택담보대출 적용받아 9억에 40% 해서 3억 6천만 원의 대출이 나왔습니다.
4억 2천만 원이 필요한 금액에서 3억 6천만 원의 대출이 나왔으니 결과적으로 내 돈 6천만 원이 있다면 청약 당첨을 받고 내 아파트로 만들어 낼 수 있는 것이 됩니다.
6천만 원에 대해서 누구는 많다고 생각하고 누구는 생각보다 적게 들어가네?라고 생각하실 수 있기에 상황에 따라서 '청약'이라는 것을 어떤 관점으로 해석하고 이용해 볼 것인지를 판단하시면 되겠습니다.
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